Все для стройки и ремон а
среда 23 апреля 2014 года, 06:29 (местное время, Москва+2)
доллар USD 35,669 руб., евро EUR 49,298 руб. (курс ЦБРФ)

Погода в Тобольске

ясно сегодня 23.04.2014
-1...1°C
без осадков, ветер 6-4м/с, (Ю)
подробный прогноз погоды »

Поиск Например, продаю металлопрокат Информация о поиске

Как продать-купить квартиру без агентства


Добавлено: 20.05.2010, Изменено: 20.05.2010


 

Как продать-купить квартиру без агентства

 

Сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме. Поэтому давайте начнем сначала.

 

Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продать. Основная масса сделок на рынке недвижимости - примерно 80% - это так называемые альтернативные, продажа своей квартиры для покупки другой.

 

Оценка возможностей, консультации

 

Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, - хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ - позвонить в агентство недвижимости либо прозвонить объявления в газете. Обязательно имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в газете, - не факт, а пожелания продавцов.

 

Реклама

 

Следующий немаловажный момент - подача квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Тюмени существует множество мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям.

 

Еще один способ - подача объявления в газету «купи-продай» или в Internet с указанием вашего контактного телефона. Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая свой телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.

 

Многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух недель подряд.

 

Показ, торг

 

Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все «закоулки» (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник - это ненормально и должно вас насторожить.

 

Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение - выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.

 

Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее... не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.

 

Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости - у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может... выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что «...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то». Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.

 

Еще один совет: если квартира продается без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям - у себя. В таких случаях присутствует элемент «своей» территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, уверенней.

 

Договоренность с продавцом (покупателем)

 

Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.

 

Покупателям же мы советуем этот вопрос не ставить, уйти от него, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру «упустить», если продавец найдет более выгодного клиента.

 

Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?

 

Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как «невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере». Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.

 

Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение - это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания договора и подачи документов в Управление Федеральной регистрационной службы.

 

Проверка, подготовка сделки, сбор документов

 

После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться в определенные сроки - получения нужных бумаг. Это довольно утомительная процедура.

 

Для продажи квартиры необходимо иметь на руках следующие документы:

 

1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например: Договор купли-продажи, мены, дарения. В случае наличия, правоподтверждающий документ.

 

2. В БТИ необходимо получить техпаспорт.

 

Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт.

 

3. В ТРИЦе нужно взять: Справку для продажи квартиры. В справке должно значиться: квартира по регистрации свободна.

 

4. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.

 

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственниками отчуждаемой квартиры являются несовершеннолетние дети.

 

6. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству.

 

7. Справку Управления федеральной регистрационной службы об отсутствии обременений.

 

После того как все вышеназванные документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день мы насчитали порядка 20-22 видов правоустанавливающих документов на квартиру, которые только могут быть. Поэтому мы настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию. Покупателям квартиры - чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцу - чтобы быть уверенным, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.

 

Банк, нотариус, регистрация

 

Но, предположим, все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распространенный способ - расчет наличными на территории одной из сторон договора.  Мы рекомендуем производить расчет на нейтральной территории, которая устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка. Лучше всего если это будет банк либо офис агентства недвижимости. Обычно расчет происходит сразу после подачи документов в Управление федеральной регистрационной службы.

 

Юридическое и физическое освобождение.

 

В связи с тем,  что при подаче документов в федеральную регистрационную службу Вы подписываете акт приема-передачи квартиры, а после сделки рассчитались с продавцом полностью, так как должны донести расписки об оплате стоимости приобретаемой квартиры то в случае обнаружения недостатков либо изменения состояния квартиры вы вряд ли сможете что то с этим поделать.

 

Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьезно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки. А если у вас остались вопросы - обращайтесь. Наша Компания регулярно проводит бесплатные консультации для населения по вопросам недвижимости.

 

Источник Тюменское агентство недвижимости



« Назад

Каталоги бизнес-ресурсов. Виртуальные каталоги одежды .
catalogi.ru
Со2 лазер, 43d3
slab-laser.ru
Телефонизация офисов www.perm.sipout.net.